AsuntokauppaLainsäädäntöpinta-ala

PINTA-ALAT ASUNTOKAUPASSA OSA I – KERROSTALOHUONEISTOT

By 22.9.202123 syyskuun, 2021No Comments

Asunnon tai kiinteistön pinta-alan ilmoittaminen asuntokaupassa voi tuntua melko yksinkertaiselta asialta, mutta ikävä kyllä näin ei ole. Väärin ilmoitettu pinta-ala voi osoittautua kalliiksi virheeksi niin myyjälle kuin kiinteistönvälittäjällekin. Pinta-alavirhe voi jäädä myös ostajan kontolle  -ainakin jos kiinnittää huomiota pinta-alan vajaavuuteen liian myöhään.

Lue pinta-ala-artikkelisarjan ensimmäinen osa ja varmista, että saat asuntokaupoilla sen mitä luvataan!

PINTA-ALA & ASUNTO-OSAKEYHTIÖLAKI

Kerrostaloasuntojen suhteen lainsäädäntö on pinta-alojen määrityksen suhteen selkeää; asunto-osakeyhtiölakiin on kirjattu, että yhtiöjärjestyksessä on mainittava rakennusalalla yleisesti hyväksyttyjä mittaustapoja noudattaen laskettu pinta-ala ja että valtioneuvoston asetuksella voidaan mittaustavasta säätää tarkemmin. Vuoden 1992 alusta voimaantullut asunto-osakeyhtiöasetus täsmensi, että hyväksytyllä mittaustavalla tarkoitetaan nimenomaan SFS 5139 -standardin mukaista huoneistoalan laskemismenetelmää. (Palaan huoneistoalan määritelmään artikkelisarjan jatko-osassa.)

Lähtökohtaisesti vuoden 1992 ja sitä uudempien kerrostalohuoneistojen pinta-aloihin voi siis suhtautua suhteellisen luottavaisin mielin, mutta ennen tätä vuotta rakennettujen osakehuoneistojen pinta-alojen laskemistavat vaihtelivat.

VIEKKAAT ENTISAIKOJEN RAKENNUSMESTARIT?

Varsinkin ennen 1950-lukua rakennettujen kerrostalojen todelliset asuinneliöt saattavat poiketa merkittävästikin yhtiöjärjestykseen ja isännöitsijäntodistukseen merkitystä. Tarinoiden mukaan vuosisadan alkupuolen rakennusmestarit saattoivat rakennusvaiheessa nipistää itselleen tai tuttavilleen lisätilaa naapurihuoneistojen kustannuksella.

Oli tarinoissa perää tai ei, on ilmeistä, että noin satavuotta vanhojen pinta-alatietojen oikeellisuudesta saa lopullisen varmuuden vasta tarkistusmittausraportin äärellä.

VÄÄRÄ PINTA-ALA ASUNTOKAUPASSA – KUKA VASTAA?

Vajaista asuinneliöistä on vastuussa ostajalle niin myyjä kuin välitysliike: myyjä asuntokauppalain ja välitysliike välityslain perusteella. (Ylimääräistä neliöistä ei ole tietääkseni korvauksia maksettu.)

Reklamaatioaika myyjän suuntaan on asuntokauppalain mukainen kaksi vuotta, ellet pysty osoittamaan, että myyjä on tietoisesti johtanut harhaan, jolloin reklamaatioaika pitenee. Tällainen tilanne voisi tulla kysymykseen esimerkiksi, jos myyjä salaa tarkistusmittausraportin sisällön ostajalta.

OIKEUSKÄYTÄNTÖ PINTA-ALAVIRHEISTÄ

Pinta-aloja on puitu leivättömänkin pöydän ääressä:

Tapauksessa KKO 2003:61  vuonna 1935 valmistuneesta rakennuksesta oli myyty 49 neliömetrin kokoinen huoneisto 58-neliöisenä, kuten isännöitsijäntodistukseen ja yhtiöjärjestykseen oli merkitty.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa välitysliike joutui yksin vastaamaan pinta-alavirheen vahingonkorvauksesta. Korvaus oli noin puolet neliöhinnan mukaan lasketusta poikkeamasta. (Oikeuskäytännössä hinnanalennuksen määrä on ollut noin 40-70%:n luokkaa puuttuvista neliöistä, neliöhinnan mukaan laskettuna.)

Ratkaisua on arvosteltu laajasti oikeuskirjallisuudessa, joten sen ennakkopäätösarvo lienee tavanomaista heikompi. Tapaus kuitenkin muistuttaa, että kiinteistönvälittäjän vastuu voi osoittautua pinta-ala-asioissa ankaraksi. (Totean kuitenkin selvyyden vuoksi, että noin 18%:n heitto pinta-alassa ei jäisi allekirjoittaneelta huomaamatta.)

HelHO:2007:3  ratkaisussa käsiteltiin asuntokauppariitaa, jossa myyjä oli asuntoa myydessä ilmoittanut huoneiston pinta-alaksi 83m2 (yhtiön asiakirjojen mukaan), mutta tarkastusmittaus osoitti ilmoitetusta pinta-alasta uupuvan 8,5 neliömetriä. Myyjä velvoitettiin korvaamaan ostajalle hinnanalennuksena noin puolet neliöhinnan mukaan lasketusta poikkeamasta. (Kaupassa ei käytetty välitysliikettä.)

Huomionarvoista tapauksessa on, että kauppakirjaan merkitty mainita ”kauppahinta ei ole pinta-alaperusteinen” ei poistanut myyjän virhevastuuta pinta-alapoikkeamasta. (Todettakoon kuitenkin, että pinta-alavirhevastuun sulkeva ehto on mahdollista sisällyttää kauppakirjaan, mutta edellä mainittu ehto ei ole sellaiseen riittävän yksilöity.)

TARKISTUSMITTAAJA – VÄLITTÄJÄN PARAS YSTÄVÄ?

Tarkistusmittauksia tekee pääkaupunkiseudulla useampi yritys ja ainakin yksi yritys on erikoistunut pelkästään tarkistusmittauksiin. Tarkistusmittauksen hinta vaihtelee kohteen mukaan ja kerrostalohuoneistossa kustannus on yleensä muutaman sadan euron luokkaa.

Osakkaan tekemän tarkistusmittauksen tulos ei vaikuta pinta-alaperusteisiin vastikkeisiin, vaikka asunneliöitä paljastuisi olevan yhtiöjärjestykseen merkityyn verrattuna enemmän tai vähemmän.

Suosituksen erinomaisesta tarkistusmittaajasta saat ottamalla yhteyttä kirjoittajaan.

YHTEENVETO

  • vuoden 1992 jälkeen valmistuneiden osakehuoneistojen pinta-alakirjaukset ovat lähtökohtaisesti luotettavia
  • nykysäännösten mukaan pinta-ala lasketaan SFS 5139-standardin mukaisena huoneistoalana
  • vanhempien asunto-osakehuoneistojen yhtiöjärjestyksen mukaisiin pinta-aloihin on syytä suhtautua vähintäänkin varauksella
  • myyjä sekä välitysliike ovat yhdessä vastuussa virheellisistä pinta-alatiedoista
  • kiinteistönvälittäjän vastuu pinta-alatiedoista voi olla hyvinkin ankara huolimatta siitä mitä isännöitsijäntodistuksessa ja yhtiöjärjestyksessä lukee
  • oikeuskäytännössä hinnanalennus puuttuvista neliöistä on ollut noin 40-70%:n luokkaa neliöhinnan perusteella laskettuna
  • vain tarkistusmittaus tuo varmuuden pinta-alaan vanhoissa osakeyhtiöissä
  • suosituksen erinomaisesta tarkistusmittaajasta saa kirjoittajalta