AsuntokauppaKiinteistökauppaLainsäädäntö

OSTOTARJOUS ASUNTO- JA KIINTEISTÖKAUPASSA

By 1.3.202121 heinäkuun, 2021No Comments

TARJOUSTEN SITOVUUS ASUNTO- JA KIINTEISTÖKAUPASSA

Tarjouksen sitovuus riippuu ostettavasta kohteesta ja lainsäädäntö poikkeaa tarjouksen sitovuuden kannalta, mikäli kaupan kohteena on:

  1. Asunto-osakehuoneisto 
  2. Kiinteistö 
  3. Vuokratontilla sijaitseva rakennus 

ASUNTO-OSAKE

Asunto-osakkeita ovat tyypillisesti kerrostalo-, rivitalo ja erillistalohuoneistot.

Asunto-osakekaupassa vapaamuotoinenkin ostotarjous on sitova, jos se on riittävän yksilöity kaupasta päättämiseen. Suullinen ostotarjous on teoriassa sitova, mutta käytännön näyttökysymysten vuoksi tarjousten teko ja hyväksyntä tapahtuu miltei aina kirjallisesti.

Tarjousmenettelystä säädetään niin oikeustoimilaissa kuin asuntokauppalaissa. Tarjouksen vakuudeksi asetetaan yleensä vakiokorvaus eli sopimussakko, jonka hyväksytystä tarjouksesta vetäytyvä osapuoli joutuu maksamaan vastapuolelleen.

Vakiokorvaus voi asuntokauppalain mukaan olla enintään 4 %:a sovitusta kauppahinnasta. Mahdollista asunto-osaketta rasittavaa lainaosuutta ei lasketa vakiokorvauksen enimmäismäärään.

KIINTEISTÖ

Kiinteistöjä ovat esimerkiksi tontit, omakotitalot ja metsätilat.

Kiinteistön kauppaa säätelee maakaari. Sekä kiinteistön kauppa, että sopimus myöhemmästä kaupasta tulee tehdä määrämuotoisesti. Vapaamuotoiset tarjoukset eivät siis sido juridisesti kaupan osapuolia. (Sovitusta kaupasta vetäytynyt saattaa kuitenkin olla velvollinen korvaamaan kaupan valmisteluista johtuneita kohtuullisia toteutuneita kustannuksia.)

Mikäli kaupoista sovitaan ennakkoon sitovasti, on oikea termi esisopimus.

Esisopimuksen tulee olla määrämuotoinen ja se tulee vahvistaa joko kaupanvahvistajalla tai maanmittauslaitoksen asiointipalvelussa.

Maakaaressa ei ole määritelty sopimussakon enimmäismäärää kuten asuntokauppalaissa, mutta kohtuuton ehto voi johtaa sovitteluun oikeusteitse. Käytännössä kiinteistökauppojen sopimussakoksi asetetaan enimmillään 10 %:a kauppahinnasta.  Esisopimuksia solmitaan tavanomaisissa omakotitalokaupoissa suhteellisen harvoin.

OMAKOTITALO VUOKRATONTILLA

Vuokratontillista taloa ostaessa on kaupan kohteena rakennus ja vuokraoikeuden siirto.

Kauppaa ei säätele asuntokauppalaki ja maakaaren säädöksetkin sitovat vain osittain. Monelle saattaakin tulla yllätyksenä, että tarjoukset ovat sitovia.

Vuokratontillisen talon ostoa ei säätele asuntokauppalaki, joten sopimussakon määrälle ole asetettua  ylärajaa, tosin tässäkin tapauksessa kohtuuton sopimusehto voi johtaa sovitteluun oikeusteitse.