Arviokäynti on välitysliikkeen edustajan tekemä käynti myyntikohteessa. Sen tarkoituksena on arvioida kohteen markkinahinta, todennäköinen myyntiaika sekä muut myyntiin vaikuttavat tekijät, kuten sijainti, kunto ja kohteen asema nykyisessä markkinatilanteessa.
Arviokäynti on yleensä maksuton myyntiä harkitsevalle omistajalle, eikä se velvoita toimeksiantosopimuksen tekemiseen.
Käynnin yhteydessä asiakas saa arvion hinnasta ja myyntiajasta sekä tarjouksen välityspalveluista.
Toimeksiantosopimus on välitysliikkeen ja myyjän välinen sopimus, jossa sovitaan asunnon tai kiinteistön myyntiin liittyvistä ehdoista.
Sopimuksessa määritellään muun muassa myytävä kohde, välityspalkkio ja sen perusteet, sopimuksen kesto, välitysliikkeen valtuudet sekä muut välitystehtävään liittyvät seikat.
Välityslain mukaan toimeksiantosopimus on kuluttaja-asiakkaiden kanssa tehtävä aina kirjallisesti siten, että sen ehtoja ei voida yksipuolisesti muuttaa. Suullinen sopimus ei sido kuluttaja-asiakasta, eikä siihen voi vedota mahdollisessa riitatilanteessa.
Toimeksiantosopimus ei velvoita myyjää hyväksymään mitä tahansa tarjousta, mutta alan vakioehtoihin on yleensä sisällytetty, että myyjän tulee maksaa sovittu välityspalkkio, jos välittäjä hankkii ostajan, joka tekee niin sanotun käteistarjouksen – eli tarjouksen, joka täyttää kaikki sopimuksen ehdot, mukaan lukien esimerkiksi sovitun vapautumisajankohdan.
Esimerkki
Toimeksiantosopimuksessa on sovittu asunto-osakkeen velattomaksi hintapyynnöksi 579 000 euroa ja vapautumisen ehdoksi vähintään kaksi kuukautta kaupanteosta.
Välitysliike toimittaa myyjälle seuraavan tarjouksen ostajalta:
Välitysliikkeelle syntyy palkkio-oikeus, vaikka myyjä hylkäisi tarjouksen.
Selostusliite on osa toimeksiantosopimusta ja toimii käytännössä myyjän kirjallisena haastatteluna. Siinä myyjä antaa tietämänsä tiedot myytävän kohteen ominaisuuksista, kuten pinta-aloista, varustetasosta, rakennustavasta, tehdyistä remonteista, mahdollisista vioista tai puutteista sekä muista kaupan kohteeseen olennaisesti liittyvistä seikoista, kuten onko kohde pantattu velan vakuudeksi ja panttivastuun määrä.
Myyjän tulee antaa tiedot rehellisesti ja parhaan tietonsa mukaan. Myyjä vastaa siitä, että antamansa tiedot pitävät paikkansa.
Mikäli myyjällä ei ole tietoa jostakin kohteen ominaisuudesta, välitysliike pyrkii selvittämään puuttuvat tiedot esimerkiksi isännöitsijältä, kunnan rakennusvalvonnasta tai ulkopuoliselta asiantuntijalta, kuten kuntotarkastajalta. Jos kaikkia tietoja ei ole saatavilla, tämän tulee käydä ilmi myyntiesitteestä.
Hyvän välitystavan ohjeen mukaan kohteen markkinointia ei saa aloittaa, ennen kuin selostusliite on laadittu. Selostusliite on keskeinen asiakirja myyjän ja välitysliikkeen oikeusturvan kannalta.
Toimeksiantosopimuksen voimassaolo määräytyy välityslain mukaan. Kuluttaja-asiakkaiden kanssa sopimus voidaan tehdä määräaikaisena tai toistaiseksi voimassa olevana, mutta sen kesto saa olla enintään neljä kuukautta kerrallaan.
Elinkeinonharjoittajien kanssa tehtyihin sopimuksiin tätä aikarajaa ei sovelleta, eli niiden voimassaoloaikaa ei ole laissa rajoitettu.
Sopimusta voidaan jatkaa aikaisintaan silloin, kun alkuperäistä sopimusaikaa on jäljellä enintään yksi kuukausi.
Välityspalkkio on korvaus, jonka myyjä maksaa välitysliikkeelle sovitun myyntitehtävän hoitamisesta. Palkkion määrä, laskentaperuste ja maksuehto sovitaan toimeksiantosopimuksessa. Palkkio voi olla esimerkiksi prosenttiosuus toteutuneesta kauppahinnasta, kiinteä euromäärä tai näiden yhdistelmä.
Välityslain 20 §:n 3 ja 4 momentin mukaan:
“Välityspalkkion on oltava kohtuullinen ottaen huomioon välitystehtävän laatu, suoritettu työmäärä, välitystehtävän taloudellisesti tarkoituksenmukainen suoritustapa ja muut seikat.”
“Välitysliikkeellä ei ole oikeutta välityspalkkioon sopimuksesta, joka on päätetty välitysliikkeen tai sen palveluksessa olevan lukuun. Toimeksiantosopimukseen ei saa ottaa ehtoa, jonka mukaan välitysliikkeellä olisi oikeus saada palkkiona toimeksiantosopimuksessa mainitun välityskohteen myyntihinnan ylittävä kauppahinnan osa tai määrätty osuus siitä.”
Velaton hinta tarkoittaa asunto-osakkeen hankinnan kokonaiskustannusta. Se sisältää sekä kauppahinnan että osakkeeseen kohdistuvan yhtiölainaosuuden.
Velaton hinta = kauppahinta + yhtiölainaosuus
Esimerkki:
Asunnon velaton hintapyyntö on 250 000 euroa, ja siihen kohdistuu 50 000 euron osuus asunto-osakeyhtiön putkiremonttia varten otetusta lainasta.
Kaupanteossa ostaja maksaa myyjälle 200 000 euroa myyntihintana ja ottaa 50 000 euron lainaosuuden vastattavakseen.
Kiinteistönvälitystoimintaa ohjaa useita keskeisiä lakeja sekä hyvän välitystavan periaate. Välitysliikkeiden on tunnettava ja noudatettava seuraavia säädöksiä:
Välityslaki (Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä, 1074/2000)
Sääntelee välitystehtävän hoitamista. Määrittelee muun muassa välittäjän huolellisuusvelvollisuuden, tiedonantovelvollisuuden ja hyvän välitystavan noudattamisen.
Välitysliikelaki (Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välitysliikkeistä, 1075/2000)
Koskee välitysliikkeiden toimintaa, rekisteröitymistä, vastuuvakuutusta ja toimiluvan edellytyksiä.
Kuluttajansuojalaki (Laki kuluttajansuojasta, 38/1978)
Suojaa kuluttajaa tilanteissa, joissa vastapuolena on elinkeinonharjoittaja. Soveltuu erityisesti, kun toimeksiantaja tai ostaja on yksityishenkilö.
Oikeustoimilaki (Laki oikeustoimista, 228/1929)
Yleislaki, joka ohjaa sopimusten pätevyyttä, tarjousten sitovuutta ja oikeustoimien peruuttamista myös kiinteistönvälityksessä.
Hyvä välitystapa on välityslaissa tarkoitettu oikeudellinen käsite, joka edellyttää, että välittäjä toimii ammattitaitoisesti, huolellisesti ja asiakkaan etua noudattaen. Sen tarkkaa sisältöä ei ole laissa määritelty, sillä kyseessä on muuttuva normi: se, mitä pidetään hyvänä välitystapana, vaihtelee ajan myötä lainsäädännön, oikeuskäytännön ja viranomaisohjeiden kehittyessä.
KVKL:n Hyvän välitystavan ohjeen laatii vuosittain Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton lakivaliokunta. Se ohjeistaa, millainen menettely välitystyössä on heidän tulkintansa mukaan hyvän välitystavan mukaista.
Ohje hyvästä välitystavasta ei ole lainvoimainen säädös, vaan niin sanottua pehmeää sääntelyä. Käytännössä välitysliikkeiden on kuitenkin noudatettava sitä, koska se toimii viranomaisten ja lautakuntien käyttämänä tulkintavälineenä arvioitaessa, onko välittäjä toiminut lain edellyttämällä tavalla.
Aluehallintovirasto (AVI)
Toimii välitysliikkeiden valvovana viranomaisena. Valvoo, että toiminta on lain ja hyvän välitystavan mukaista ja ylläpitää välitysliikerekisteriä.
Kiinteistönvälitysliike käsittelee asiakkaidensa henkilötietoja EU:n yleisen tietosuoja-asetuksen (GDPR) ja kansallisen tietosuojalainsäädännön mukaisesti. Tietoja kerätään asiakassuhteen hoitamiseen, toimeksiannon toteuttamiseen sekä lakisääteisten velvoitteiden täyttämiseen.
Rahanpesulain (444/2017) mukaan välitysliikkeen on tunnistettava ja yksilöitävä asiakkaansa ennen toimeksiannon vastaanottamista.
Luonnollisilta henkilöiltä kerättäviä tietoja ovat koko nimi, syntymäaika ja henkilötunnus, kansalaisuus, osoite ja yhteystiedot sekä tieto miten asiakkaan henkilöllisyys on todennettu.
Välitysliikkeen on selvitettävä myös asiakkaan edunsaajat, varojen alkuperä ja poliittisesti vaikutusvaltainen asema (PEP) sekä tarkistettava, esiintyykö asiakas kansallisilla tai kansainvälisillä pakote- ja jäädytyslistoilla.
Asiakkaalla on oikeus tarkastaa itseään koskevat tiedot sekä pyytää niiden oikaisemista tai poistamista, ellei tietojen säilyttäminen perustu lakiin.
Välitysliike on yritys, joka harjoittaa ammattimaisesti kiinteistöjen tai vuokrahuoneistojen välitystä.
Säännöllisesti kiinteistönvälitystoimintaa harjoittavien on rekisteröidyttävä Aluehallintoviraston (AVI) ylläpitämään välitysliikerekisteriin.
Välitysliikkeellä on oltava nimetty vastaava hoitaja, jolla on LKV-pätevyys, ja vähintään puolella välitystyötä tekevistä henkilöistä on oltava LKV-pätevyys.
Laillistettu kiinteistönvälittäjä (LKV) on nimikesuojattu ammattihenkilö, joka on suorittanut hyväksytysti Keskuskauppakamarin järjestämän LKV-kokeen ja saa käyttää ammattinimikettä kiinteistönvälittäjä.
Henkilö, jolla ei ole LKV-pätevyyttä, käyttää yleensä nimikettä myyntiedustaja tai asuntomyyjä.
LKV-pätevyys oikeuttaa toimimaan välitysliikkeen vastaavana hoitajana, ja vähintään puolella välitysliikkeen välitystyötä tekevistä on oltava LKV-pätevyys.
Nimikkeen käyttöä ja pätevyyden edellytyksiä valvoo Aluehallintovirasto (AVI).
Asunto-osake on osuus asunto-osakeyhtiöstä, joka oikeuttaa hallitsemaan tiettyä huoneistoa yhtiön rakennuksessa. Ostaja ei omista huoneistoa suoraan, vaan osakkeita, jotka tuottavat hallintaoikeuden kyseiseen tilaan. Asunto-osakeyhtiön toimintaa säätelee asunto-osakeyhtiölaki.
Kiinteistö on itsenäinen rekisteriyksikkö, joka on merkitty Maanmittauslaitoksen ylläpitämään kiinteistörekisteriin. Se voi olla esimerkiksi tontti tai maa-alue, johon voi kuulua rakennuksia ja muita pysyviä rakenteita.
Jokaisella kiinteistöllä on yksilöivä kiinteistötunnus (esim. 123-456-7-89), jota käytetään omistuksen, hallinnan ja viranomaisasioinnin yhteydessä.
Kiinteistön määräosa tarkoittaa murto-osaa kiinteistöstä, esimerkiksi ½ tai ¼. Ostaja saa omistukseensa osuuden koko kiinteistöstä, ei tiettyä rajattua aluetta.
Ilman hallinnanjakosopimusta
Omistus on yhteistä muiden osakkaiden kanssa, ja kaikilla omistajilla on oikeus käyttää koko kiinteistöä. Tyypillisiä esimerkkejä ovat suvun kesämökki yhteisomistuksessa tai avioparin puoliksi omistama omakotitalo.
Hallinnanjakosopimuksen kanssa
Jos kiinteistöön on tehty hallinnanjakosopimus, siinä määritellään esimerkiksi kiinteistön hallinta-alueet tai käyttöajat.
Esimerkiksi kiinteistömuotoisessa paritalossa sopimus osoittaa, mitä osaa tontista ja rakennuksista kumpikin omistaja hallinnoi.
Määräala on kiinteistön osa, joka erotetaan omaksi rekisteriyksiköksi lohkomalla. Alue määritellään rajauksella, ja sen omistus siirtyy vastaanottajalle yleensä luovutuskirjan perusteella.
Vuokraoikeus on oikeus käyttää toisen omistamaa kiinteistöä vuokrasopimuksen perusteella. Tyypillinen esimerkki on omakotitalo vuokratontilla, jossa vuokralainen omistaa rakennuksen mutta ei maata.
Vuokraoikeus voidaan rekisteröidä Maanmittauslaitoksen kiinteistörekisteriin erityisenä oikeutena, jolloin sille annetaan oma laitostunnus. Rekisteröity vuokraoikeus on yleensä siirrettävissä ja kiinnitettävissä ilman vuokranantajan lupaa, ellei vuokrasopimus toisin määrää. Rekisteröinti on pakollista, jos tontilla on tai voidaan rakentaa vuokralaisen omistamia rakennuksia ja vuokraoikeus on siirrettävissä ilman maanomistajan suostumusta.
Rekisteröinti tulee hakea kuuden kuukauden kuluessa kaupasta, muusta saannosta tai vuokrasopimuksen allekirjoittamisesta.
Vuokraoikeus ja siihen liittyvät rakennukset ovat lainsäädännössä irtainta omaisuutta.
Asunto-osake on irtainta omaisuutta, ja sen kauppaa säätelee asuntokauppalaki. Kauppakirjalle ei ole määrämuotoa, mutta se laaditaan käytännössä aina kirjallisesti.
Omistusoikeus kirjataan nykyisin Maanmittauslaitoksen ylläpitämään huoneistotietojärjestelmään.
Osakekirja voi kuitenkin olla yhä paperimuotoinen, mutta omistajanvaihdoksen yhteydessä se on muutettava sähköiseksi, jolloin paperinen osakekirja mitätöidään.
Omistuksen kirjaaminen on ostajan vastuulla, ja jos sitä ei haeta määräajassa, seurauksena on viivästymismaksu.
Kiinteistön kauppa on tehtävä kirjallisesti ja määrämuodossa. Kauppa voidaan tehdä Maanmittauslaitoksen kiinteistövaihdannan palvelussa tai perinteisesti allekirjoittamalla kauppakirja kaupanvahvistajan läsnä ollessa.
Kaupan jälkeen ostajan on haettava lainhuutoa kuuden kuukauden kuluessa, muutoin seuraa viivästymismaksu.
Määräosan kaupassa ei osteta koko kiinteistöä, vaan murto-osa siitä, esimerkiksi ½. Kauppa tehdään kuten tavallinen kiinteistökauppa määrämuotoisella kauppakirjalla.
Tyypillinen tilanne on paritalokiinteistö, jossa hallinta on jaettu hallinnanjakosopimuksella, joka on yleensä kirjattu kiinteistörekisteriin. Sopimus määrittää, miten kiinteistöä käytetään ja hallitaan eri omistajien kesken.
Määräosan kaupasta on kyse myös esimerkiksi avioeron yhteydessä, kun toinen osapuoli ostaa kiinteistön toisen omistajan osuuden itselleen.
Määräalan kauppa on kuten kiinteistökauppa, mutta ostetaan tietty maantieteellinen osa kiinteistöstä, ei murto-osuutta.
Määräalakaupan jälkeen lainhuudon hakeminen käynnistää automaattisesti lohkomisen, jossa määräalasta muodostetaan erillinen kiinteistö, joka saa oman kiinteistötunnuksen.
Vuokraoikeuden kaupassa kohteena on maanvuokrasopimukseen perustuva käyttöoikeus sekä vuokratulla alueella sijaitsevat rakennukset, jotka ovat vuokralaisen omistamaa irtainta omaisuutta.
Vaikka vuokraoikeuden kaupalle ei ole laissa määrättyä muotoa, se tehdään käytännössä aina kirjallisesti. Kaupan jälkeen vuokraoikeuden siirto tai rekisteröinti on haettava Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa, mikäli rekisteröinnin edellytykset täyttyvät.
Vaikka kyse ei ole kiinteistönkaupasta, myyjän virhevastuu rakennuksen kunnosta määräytyy maakaaren virhevastuusäännösten mukaisesti.