AsuntokauppaLainsäädäntö

OSTOTARJOUS ASUNTOKAUPASSA

Asuntokaupassa kaikki tarjoukset – myös suulliset – ovat tekijäänsä sitovia, joskin käytännön näyttökysymysten vuoksi tarjoukset on syytä tehdä ja hyväksyä kirjallisina. Ostotarjoukselle ei ole säädettyä määrämuotoa, joten myös vapaamuotoiset tekstiviestillä tai sähköpostilla tehdyt tarjoukset on helppo näyttää toteen.

Asuntokaupassa ostotarjoukset voidaan lainsäädännön perusteella jakaa kolmeen eri tyyppiin:

  1. Vakiokorvauksellinen ostotarjous
  2. Käsirahallinen ostotarjous
  3. Muu tarjous – ei sovittua vakiokorvausta tai käsirahaa

Kahta ensimmäistä tarjoustyyppiä säätelee oikeustoimilaki ja asuntokauppalaki, viimeistä pelkästään oikeustoimilaki.

Asuntokauppalain mukaan tarjouksen vakuudeksi voi asettaa käsirahan tai vakiokorvauksen, joka voi olla enintään 4 % kauppahinnasta. (On hyvä ottaa huomioon, että mahdollista osakkeisiin kohdistuvaa velkaosuutta ei lasketa mukaan edellä mainittuun vakiokorvaukseen.)

Käsiraha tai vakiokorvaus on luonteeltaan symmetrinen, eli kumpi tahansa vetäytyvä kaupan osapuoli, on velvollinen suorittamaan sen vastapuolelle – niin vetäytyvä myyjä ostajalle kuin vetäytyvä ostaja myyjälle.

Vakiokorvaus (tai käsiraha) on siis ennalta määritelty sopimussakko, jolle on ominaista:

  • Näyttöä vahingosta ei tarvita
  • Vakiokorvaus on korvauksen yläraja, vaikka vetäytyvä osapuoli olisi aiheuttanut vakiokorvauksen määrää suuremman vahingon

Entä jos vakiokorvausta tai käsirahaa ei yksilöidä tarjouksessa eli niin sanottu muu tarjous?

Mikäli käsirahaa tai vakiokorvausta ei määritellä tarjouksen ehdoissa, sovelletaan ostotarjouksessa pelkästään oikeustoimilakia sopimuksen syntymisestä, tarjouksen sitovuudesta ja oikeusvaikutuksista.

Jos käsirahaa tai vakiokorvausta ei määritellä, ostotarjouksesta ei ole sopimuksellista ulospääsyä; kaupasta vetäytyvä osapuoli voidaan tuomioistuimen päätöksellä pakottaa saattamaan kauppa loppuun.

Mikäli vetäytyvä osapuoli ei pysty suoriutumaan kaupasta, ei vahingonkorvauksen määrälle ole säädettyä ylärajaa. Tällöin seuraamukset voivat kaupasta irtautuvalle olla hyvinkin ankarat.