Asunnon tai kiinteistön pinta-alan ilmoittaminen asuntokaupassa voi vaikuttaa yksinkertaiselta, mutta näin ei aina ole. Väärin ilmoitettu pinta-ala voi tulla kalliiksi virheeksi sekä myyjälle että kiinteistönvälittäjälle. Jos ostaja huomaa pinta-alavirheen liian myöhään, vahinko saattaa jäädä hänen omalle kontolleen.
Lue artikkelisarjan ensimmäinen osa ja varmista, että saat asuntokaupoilla sen mitä luvataan!
Pinta-ala ja asunto-osakeyhtiölaki
Kerrostaloasuntojen osalta lainsäädäntö pinta-alojen ilmoittamisesta on varsin selkeää. Asunto-osakeyhtiölaki edellyttää, että yhtiöjärjestyksessä on mainittava rakennusalalla yleisesti hyväksyttyjen mittaustapojen mukaan laskettu pinta-ala. Valtioneuvoston asetuksella voidaan vielä täsmentää mittaustapoja.
Vuonna 1992 voimaan tullut asunto-osakeyhtiöasetus täsmensi, että hyväksytty mittaustapa on SFS 5139 -standardin mukainen huoneistoalan laskentamenetelmä. Lähtökohtaisesti vuoden 1992 jälkeen rakennettujen kerrostalohuoneistojen pinta-alatietoihin voi suhtautua melko luottavaisesti. Tätä vanhempien asuntojen pinta-alojen laskemistavoissa esiintyy kuitenkin huomattavaa vaihtelua.
Viekkaat menneiden aikojen rakennusmestarit?
Erityisesti noin sata vuotta sitten rakennettujen kerrostalojen todelliset asuinneliöt saattavat poiketa merkittävästi yhtiöjärjestykseen ja isännöitsijäntodistukseen kirjatuista luvuista. Tarinat kertovat, että vuosisadan alkupuolen rakennusmestarit saattoivat haukata, naapurihuoneiston kustannuksella, omaan asuntoonsa enemmän pinta-alaa kuin mitä yhtiöjärjestykseen merkittiin.
Noin satavuotiaita arvotaloja löytyy Helsingistä muun muassa Töölöstä, Punavuoresta, Kruununhaasta, Katajanokalta ja Ullanlinnasta. Paikoin asuinneliön hinta voi kohota reilusti yli 10 000 euron, ja mitä suurempi ja lokeroisempi asunto on, sitä vaikeampaa sen todellista kokoa on arvioida ilman tarkistusmittausta.Vaikka menneiden aikojen arkkitehtuuri on lumoavaa, ei yhtiöjärjestykseen kirjattuihin pinta-alatietoihin kannata suhtautua yhtä huumaantuneesti.Niiden paikkansapitävyys selviää vain mittaamalla.
Väärä pinta-ala asuntokaupassa – kuka vastaa?
Virheellisistä pinta-alatiedoista ovat ostajalle vastuussa sekä myyjä että kiinteistönvälitysliike. Myyjän vastuu perustuu asuntokauppalakiin ja välitysliikkeen vastuu puolestaan välityslakiin.
Reklamaatioaika pinta-alavirheestä on asuntokauppalain mukaan kaksi vuotta, ellei ostaja pysty osoittamaan, että myyjä on tietoisesti johtanut harhaan. Tällainen tilanne voisi olla kyseessä esimerkiksi silloin, jos myyjä salaa ostajalta tarkistusmittausraportin tulokset.
Oikeuskäytäntö pinta-alavirheistä
KKO 2003:61 – välitysliike maksoi myyjänkin puolesta
Yksi tunnetuimmista pinta-alavirheeseen liittyvistä oikeustapauksista on korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2003:61. Tapauksessa asunnon pinta-alaksi oli yhtiöjärjestyksessä ja isännöitsijäntodistuksessa merkitty 58 m², mutta todellinen pinta-ala osoittautui kaupan jälkeen vain 49 m²:ksi. Välitysliike oli markkinoinut kohdetta näiden asiakirjatietojen perusteella.
Korkein oikeus katsoi, että virheestä vastasi yksin välitysliike, joka oli laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa. Oikeuden mukaan kiinteistönvälittäjän olisi asiantuntijana pitänyt silmämääräisesti havaita, ettei asunnon todellinen pinta-ala vastannut yhtiöjärjestykseen merkittyä tietoa.
Ratkaisua on kritisoitu, koska korvausvastuu jäi yksin välitysliikkeelle, vaikka myyjä sai pitää perusteettoman edun. Päätöstä on pidetty poikkeuksellisena ja rangaistusluonteisena, mikä ei vastaa suomalaisen oikeusjärjestelmän periaatteita.
HelHO:2007:3 – klausuulien kanssa tarkkana
Toinen merkittävä tapaus, Helsingin hovioikeuden ratkaisu HelHO:2007:3, koski asuntokauppaa ilman välitysliikettä. Huoneisto myytiin 83 m²:n kokoisena, mutta todellinen pinta-ala oli 8,5 m² pienempi. Myyjä velvoitettiin korvaamaan ostajalle noin puolet puuttuvien neliöiden arvosta, vaikka kauppakirjaan oli kirjattu, ettei hinta perustu pinta-alaan.
Hovioikeus katsoi, ettei yleisluonteinen vastuuvapauslauseke ollut riittävä. Tapaus osoittaa, että pinta-alavirheen vastuu tulee rajata selkeästi ja yksiselitteisesti.
Tarkistusmittaaja – välittäjän paras ystävä?
Pääkaupunkiseudulla toimii useita tarkistusmittauksiin erikoistuneita yrityksiä. Kerrostaloasunnoissa mittaus maksaa yleensä muutamia satoja euroja.
Osakkaan teettämä tarkistusmittaus ei vaikuta vastikkeisiin, vaikka huoneiston todellinen pinta-ala poikkeaisi ilmoitetusta.
Yhteenveto
- Vuodesta 1992 alkaen asunto-osakehuoneistojen pinta-ala tulee ilmoittaa SFS 5139 -standardin mukaisena huoneistoalana.
- Tätä vanhempien asuntojen pinta-alatietoihin tulee suhtautua varauksella.
- Myyjä ja välitysliike ovat yhdessä vastuussa virheellisistä pinta-alatiedoista.
- Kiinteistönvälittäjän vastuu voi olla merkittävä, vaikka virhe perustuu yhtiön asiakirjoihin.
- Oikeuskäytännössä hinnanalennukset puuttuvista asuinneliöistä ovat olleet 40–70 % puuttuvan pinta-alan neliöhinnan mukaan lasketusta arvosta.
- Ainoastaan tarkistusmittaus tuo varmuuden vanhempien asuntojen todellisesta pinta-alasta.
