Eletään vuotta 2019. Kuulaana syyspäivänä luentosalillinen kiinteistönvälittäjiä ja myyntineuvottelijoita on kokoontunut Vantaalle silloisen insinööritoimisto Raksystemsin (nyk. Sustera) järjestämälle luennolle asuntokaupan pinta-aloista.
Tämä aihepiiri herättänee uteliaisuutta paatuneimmassakin ovenavaajassa – tai ainakin pitäisi. Väärin ilmoitettu pinta-ala kun voi muistuttaa siitä, mikä se välitysliikkeen vastuuvakuutuksen omavastuuosuus olikaan – ja pahimmassa tapauksessa saattaa jäädä muistijälki myös vakuutuksen enimmäiskorvauksesta.
Tavalliselle kuolevaiselle aihe voi kuulostaa yksinkertaiselta: pinta-ala lasketaan kanta kertaa korkeus, kuten ala-asteella opetettiin; tarvitaan vain mittanauha, kynä ja ruutupaperia.Välittäjän vinkkelistä taas asiaan liittyy mystisiä ulottuvuuksia.
Kun salin välittäjäjoukko on saanut aamiaissämpylät ja kahvit kurkustaan alas, päästetään insinööri ääneen.
Mutta välittäjien epäonneksi hän aloittaa termistön väärästä päästä: kerrosala, bruttoala, rakennusala, huoneala ja vasta viimeseksi avataan välittäjän kannalta ne olennaisimmat käsitteet, eli huoneistoala ja huoneistoalan jaottelu: asuinpinta-ala ja muu pinta-ala.
Sali kuitenkin ehti täyttyä hämmentyneistä välikysymyksistä ja hölmistyneistä naurahduksista. Luennon aikaisesta ja jälkeisestä porinasta päättelin, että harva saisi tämän aihealueen tentistä kymmentä pistettä – papukaijamerkistä puhumattakaan.
Päättelyäni puoltavat myös monet välittäjien laatimat asuntoilmoitukset, joissa pinta-alat on ilmoitettu väärin. (Usein ilmoituksen lisätiedot pinta-alasta kohta paljastaa, mikä pinta-alatermi on ollut välittäjän mielestä asuinpinta-alaa ja mikä muuta pinta-alaa.)
Tukiopetukselle on siis tarvetta, mutta aloitetaan tällä kertaa käsitteistön merkityksellisemmästä päästä näin asunto- ja kiinteistökaupan kannalta.
Asuntomarkkinointiasetus ja SFS 5139 -standardi
Asuntomarkkinointiasetuksen mukaan välitysliikkeen on markkinoinnissaan ilmoitettava asunnon huoneluku ja pinta-alat eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin. Tätä jaottelua ei kuitenkaan ole määritelty tarkemmin itse asetuksessa eikä muualla laissa.
Vakiintunut tapa erotella asuintilat ja muut tilat perustuu SFS 5139 -standardiin. Standardi tarkentaa huoneistoalan laskentaa ja määrittelee, mitkä tilat luokitellaan asuintiloiksi ja mitkä muiksi tiloiksi.
SFS 5139 -standardin mukaista huoneistoalaa on käytetty pakollisena mittaustapana sellaisissa asunto-osakeyhtiöissä, jotka on perustettu 1.1.1992 jälkeen. Vanhemmissa yhtiöissä käytössä on voinut olla jokin muu mittausstandardi.
Huoneistoala
Mainitun standardin mukaisena huoneistoalana tarkoitetaan huoneiston sisäseinien väliin jäävää pinta-alaa, josta on vähennetty kantavat rakenteet, hormit ja porrasaukot. Alle 1,6 metrin korkuiset tilat jätetään huoneistoalan ulkopuolelle.
Kuvittele, että purat huoneiston kaikki kevyet väliseinät ja mittaat syntyneen avoimen tilan sisäseinistä – saat suunnilleen huoneistoalan.
Asuinpinta-ala ja muu pinta-ala
Kerrostaloissa huoneistoala ja asuinpinta-ala ovat (miltei aina) sama asia. Sen sijaan pientaloissa, kuten omakotitaloissa tai rivitaloissa, asuinpinta-ala voi poiketa ja usein poikkeaakin huoneistoalasta. Poikkeama on yleensä merkittävä, jos rakennukseen kuuluu kellarikerros, jossa on paljon joko matalaa tai ikkunatonta tilaa.
Asuintiloiksi lasketaan SFS 5139 -standardin mukaan tilat, jotka palvelevat asumisen perustarpeita. Näihin kuuluvat:
- varsinaiset asuinhuoneet (olohuone, makuuhuone, työhuone)
- keittiö ja keittotilat
- wc, kylpyhuone ja sauna
- kodinhoito- ja vaatehuoltotilat
- säilytystilat kuten kaapit, vaatehuoneet, komerot
- eteinen, tuulikaappi ja kulkutilat asuintilojen yhteydessä
Muita tiloja ovat esimerkiksi:
- kellari- ja ullakkovarastot
- autotallit ja -katokset
- tekniset tilat
- erillään olevat tai asumiseen teknisesti soveltumattomat tilat (esim. askartelutila kellarissa ilman ikkunaa)
Piiloneliöt
Rakennuslupa-asiakirjat eivät usein anna täyttä varmuutta rakennuksen huoneistoalasta, erityisesti vanhemmissa rakennuksissa. Myös uudemmissa kohteissa voi olla asuinneliöitä piilossa: esimerkiksi maanpäälliseen kellarikerrokseen sijoittuvat kylpyhuone, kodinhoitohuone ja vaatehuone saattavat jäädä rakennusluvan pinta-alalaskelmien ulkopuolelle, vaikka ne standardin mukaan luokitellaan asuintiloiksi riippumatta siitä täyttävätkö ne huonekorkeuden tai ikkunapinta-alan osalta asuinhuoneen määritelmää.
Yhtiöjärjestykseen merkitty pinta-ala taas kattaa välillä vain varsinaisen asuinkerroksen asuinneliöt. Tällöin esimerkiksi kellarikerroksen asuintiloiksi luokiteltavat aputilat saattavat puuttua kokonaan yhtiöjärjestykseen kirjatusta pinta-alasta.
Tarkistusmittaus voi olla monelle pientalomyyjälle kannattava toimenpide, erityisesti jos mittauksessa jaotellaan huoneistoala SFS 5139 -standardin mukaisesti asuinpinta-alaksi ja muuksi pinta-alaksi.
Vaikka mittauksessa löytyisi lisää asuinneliöitä, niillä ei ole vaikutusta sen liiemmin yhtiövastikkeeseen, rakennusoikeuteen kuin kiinteistöveroonkaan. Muistuupa mieleeni eräs tapaus, kun kokeneeksi luonnehdittu välittäjä oli pelotellut myyjää rakennusoikeuden ylityksellä ja kiinteistöveron nousulla, kun olin suositellut myyjälle tarkistusmittausta. (Epäselväksi jäi uskoiko välittäjä itse sanomaansa.)
Pinta-alatermit, jotka eivät kuulu asuntoilmoituksiin
Kerrosala (k-m²)
Rakennusoikeudellinen termi. Kerrosala mitataan ulkoseinien ulkopinnasta, ja se kattaa vain rakennusoikeutta kuluttavan alan. Yleensä ulkoseinärakenteen yli 250 mm ylittävä osuus jätetään mittaamatta.
Kerrosalan ilmoittaminen rakennuksen pinta-alatiedoissa voi johtaa asiakasta harhaan useammalla tavalla. Myynti-ilmoituksissa näkee usein, että kerrosala on ymmärretty kokonaishuoneistoalaksi (ja onneksi harvemmin asuinpinta-alaksi!). Sekaannus on osin ymmärrettävää, sillä rakennuslupa-asiakirjoissa kerrosala on näkyvimmässä roolissa ja kattaa myös tiloja, joita ei ole laskettu huoneistoalaan.
Huoneala
Eri käsite kuin huoneistoala. Huoneala tarkoittaa yksittäisen huoneen sisäpintojen rajaamaa tilaa. Näkyy rakennuspiirustuksissa, mutta ei tule käyttää ilmoituksissa, eikä sen perusteella tule laskea rakennuksen kokonaispinta-alaa.
Bruttoala (brm²)
Bruttoala on rakennuksen kokonaispinta-ala ulkoseinien ulkopinnoista. Se kuvaa koko rakennuksen laajuutta ja lasketaan kaikkien kerrostasojen alojen summana riippumatta siitä, ovatko huoneet kylmiä vai lämpimiä. Vaikka bruttoalan sijasta käytetään välillä termiä kokonaisala, kyse ei ole samasta kokonaisalasta, mikä näkyy Oikotien tai Etuoven ilmoituksissa – tai ei ainakaan pitäisi olla.
Käyttöala
Käyttöala sisältää bruttoalan lisäksi myös rakennetut, ei-maavaraiset ulkotilat kuten parvekkeet, luhtikäytävät, terassit ja kannet.
Yhteenveto
- Asuntomarkkinointiasetus edellyttää asuinpinta-alan ja muun pinta-alan ilmoittamista
- Asuinpinta-alan standardiksi on vakiintunut SFS 5139:n mukainen huoneistoala
- Pientaloissa huoneistoala pitää usein jaotella asuinpinta-alaksi ja muuksi pinta-alaksi
- Rakennuslupa-asiakirjoista ei välttämättä käy ilmi todellinen asuinpinta-ala
- Tarkistusmittaus voi olla pientalon myynnin yhteydessä kannattavaa
- Ei ole tavatonta törmätä väärin ilmoitettuihin pinta-aloihin asuntoilmoituksissa
