Tarjousten sitovuus asunto- ja kiinteistökaupassa
Ostotarjouksen sitovuus ja siihen liittyvät seuraamukset riippuvat siitä, millaisesta kohteesta on kyse. Tarjousta koskeva lainsäädäntö vaihtelee sen mukaan, onko kaupan kohteena:
- Asunto-osake
- Kiinteistö
- Vuokraoikeus (esimerkiksi vuokratontillinen omakotitalo)
1. Asunto-osake
Asunto-osakkeita ovat yleensä kerros-, rivi- ja erillistalohuoneistot. Koska laissa ei ole säädetty ostotarjoukselle määrämuotoa, myös suullinen tai muuten vapaamuotoinen tarjous voi olla oikeudellisesti sitova, kunhan se on riittävän yksilöity. Käytännössä suullisen tarjouksen todentaminen on kuitenkin usein hankalaa.
Asuntokauppalain mukaisia tarjouksia ovat tarjoukset, joihin on sisällytetty:
- Vakiokorvausehto; tarjouksen tekijä sitoutuu maksamaan ennalta sovitun korvauksen, eli sopimussakon, jos vetäytyy kaupasta ilman hyväksyttävää syytä
- Käsirahaehto; tarjouksen tekijä maksaa myyjälle rahasumman tarjouksen vakuudeksi, joka vähennetään lopullisesta kauppahinnasta ja menettää sen, jos vetäytyy kaupasta
Asuntokauppalain mukaan vakiokorvaus-/käsirahaehdosta ei saa poiketa kuluttajaosapuolen (myyjän tai ostajan) vahingoksi. Käytännössä tämä tarkoittaa, että kuluttajien välisessä ostotarjouksessa ehdon käsirahasta tai vakiokorvauksesta on oltava symmetrinen. Esimerkiksi ehto, jonka mukaan toisen osapuolen vakiokorvaus on pienempi tai että vain toinen osapuoli on velvollinen maksamaan korvauksen, on mitätön. (Tämä asuntokauppalain pakottava säädös vakiokorvausehdon ehdottomasta tasapuolisuudesta on osoittautunut ongelmalliseksi ehdollisten tarjousten osalta. Käsittelen aihepiiriä tulevassa blogiartikkelissani.)
Huom: Jos ostotarjouksessa ei ole määritelty käsirahaa tai vakiokorvausta, se ei kuulu asuntokauppalain piiriin, vaan tarjouksen sitovuus määräytyy yleisen oikeustoimilain mukaan.
Tällöin hyväksytyn ostotarjouksen (eli sopimuksen kaupan syntymisestä) täytäntöönpanoa voi vaatia käräjäoikeudelta. Mikäli sopimuksen täyttäminen ei ole mahdollista, vastapuoli voi olla vahingonkorvausvastuussa ilman säädettyä ylärajaa. Korvauksen saaminen kuitenkin edellyttää, että vahingon kärsinyt osapuoli pystyy näyttämään sopimusrikkomuksesta aiheutuneen vahingon.
Esimerkiksi myyjä on voinut hyväksytyn ostotarjouksen perusteella sitoutua ostamaan kalliimman kohteen – esimerkiksi kiinteistön, jossa on 10 %:n vakiokorvausehto – mutta ei ostajan vetäytymisen vuoksi pystykään toteuttamaan kauppaa. Jos myyjä joutuu tämän seurauksena maksamaan vakiokorvauksen kolmannelle osapuolelle, kärsityn vahingon osoittaminen ei ole vaikeaa. Korvattava vahinko voi tällöin olla selvästi suurempi kuin asuntokauppalain mukainen 4 %:n enimmäismäärä.
2. Kiinteistö
Kiinteistöjä ovat yleensä tontit, omakotitalot, kesämökit ja metsätilat. Kiinteistön kauppaa ja tarjousten sitovuutta säätelee maakaari.
Aiemmin kiinteistökaupan vapaamuotoisiin ostotarjouksiin ei voinut sisällyttää velvoittavaa vakiokorvaus- tai käsirahaehtoa, mutta 1.11.2024 alkaen vakiokorvausehto, eli määritelty sopimussakko, on voitu liittää kirjalliseen ostotarjoukseen.
Maakaaressa ei ole säädetty korvausehdolle prosenttimääräistä ylärajaa, mutta oikeuskäytännössä enimmäismääräksi on vakiintunut noin 10 %:iin kauppahinnasta.
Vapaamuotoisen ostotarjouksen perusteella ei kuitenkaan voi vaatia tuomioistuimelta esimerkiksi kaupan täytäntöönpanoa. Jos osapuolet haluavat vahvemmin velvoittavan sopimuksen kaupan syntymisestä, on tehtävä määrämuotoinen esisopimus, joko kaupanvahvistajan vahvistamana tai Maanmittauslaitoksen kiinteistövaihdannan palvelussa. Esisopimuksen voimassaolosta tehdään merkintä kiinteistötietojärjestelmään, mikä estää kohteen luovuttamisen kolmannelle osapuolelle niin kauan kuin merkintä on voimassa.
3. Vuokraoikeus
Vuokraoikeus tarkoittaa esimerkiksi omakotitaloa vuokratontilla. Vuokraoikeuden haltija omistaa rakennuksen, ja maanvuokraaja omistaa maapohjan, eli kiinteistön. Kaupan kohteena on tällöin kiinteistön vuokraoikeus (eli siirrettävissä oleva maanvuokrasopimus) sekä vuokraoikeuden haltijan omistamat rakennukset.
Koska kyseessä ei ole asunto-osake eikä kiinteistö, tarjouksen sitovuutta ei säätele asuntokauppalaki tai maakaari, vaan se määräytyy yleisen oikeustoimilain mukaan.
Ostotarjous on sitova, kun se on riittävän yksilöity. Tarjoukselle ei ole säädetty määrämuotoa, joten myös suulliset tai muuten vapaamuotoisesti tehdyt tarjoukset ovat sitovia, ainakin teoriassa. Tarjoukseen voidaan liittää vakiokorvausehto, jolle ei ole laissa säädettyä ylärajaa, mutta sen on oltava kohtuullinen. Oikeuskäytännössä sopimussakon enimmäismääräksi on vakiintunut noin 10 prosenttiin kauppahinnasta.
Koska erillistä lainsäädäntöä ei ole, hyväksytyn tarjouksen täytäntöönpanoa voidaan vaatia käräjäoikeudelta, ellei ehdoissa ole toisin sovittu.
Yhteenvetotaulukko
| Kohdelaji | Voiko vapaamuotoinen tarjous olla sitova? | Voiko liittää vakiokorvauksen / käsirahan? | Vakiokorvauksen enimmäismäärä | Voiko vaatia täytäntöönpanoa? |
|---|---|---|---|---|
| Asunto-osake | Kyllä | Kyllä | Enintään 4 % kauppahinnasta (yhtiölainaosuutta ei huomioida) | Teoriassa kyllä, jos vakiokorvaus- tai käsirahaehtoa ei ole |
| Kiinteistö | Kyllä, jos vakiokorvausehdosta on nimenomaisesti sovittu | Kyllä | Ei lakisääteistä rajaa – käytännössä enintään noin 10 % | Ei, jos kyse vapaamuotoisesta tarjouksesta – kyllä, jos on määrämuotoinen esisopimus |
| Vuokraoikeus | Kyllä | Kyllä | Ei lakisääteistä rajaa – käytännössä enintään noin 10 % | Kyllä |
Yhteenveto
Asunto-osakkeen, kiinteistön ja vuokraoikeuden ostotarjouksen lainsäädäntö poikkeavat toisistaan.
Asunto-osakkeissa:
- Vapaamuotoisetkin tarjoukset ovat sitovia
- Vakiokorvaus ja käsiraha voi olla enintään 4 % myyjälle maksettavasta kauppahinnasta (yhtiölainaosuutta ei huomioida)
- Vakiokorvausehdosta ei voi poiketa kuluttajaosapuolen vahingoksi
- Jos käsirahasta tai vakiokorvauksesta ei ole sovittu tarjoukseen sovelletaan vain oikeustoimilakia, mikä voi teoriassa johtaa ankarampaan vahingonkorvausvastuuseen.
Kiinteistökaupoissa:
- Tarjoukseen voi liittää ehdon vakiokorvauksesta, eli sopimussakosta. (1.11.2024 alkaen)
- Vakiokorvaukselle ei ole lakisääteistä ylärajaa, mutta kohtuullisena pidetään korkeintaan n. 10 % kauppahinnasta.
- Jos vakiokorvauksesta ei ole sovittu, vapaamuotoisen ostotarjouksen sitovuus on heikko.
- Vapaamuotoisen ostotarjouksen perusteella voi vaatia vain sovittua vakiokorvausta, ei esimerkiksi kaupan täytäntöönpanoa.
- Määrämuotoinen esisopimuksen velvoittavuus on laajempi
- Esisopimus pitää joko allekirjoittaa MML:n kiinteistövaihdannan palvelussa tai olla kaupanvahvistajan vahvistama
Vuokraoikeuden kaupoissa:
- Tarjouksen sitovuus määräytyy oikeustoimilain mukaan.
- Tarjoukseen voi liittää vakiokorvausehdon, enimmäismäärä käytännössä noin 10 % kauppahinnasta.
- Sitova tarjous voidaan panna täytäntöön tuomioistuimen kautta, ellei muuta ole sovittu.
